Introduction

Prévoir avec précision le coût des projets est essentiel à la survie de toute entreprise ou organisation qui envisage de construire ses futurs locaux. C'est à économiste de la construction de produire l'information relative aux coûts que les propriétaires ou gestionnaires d'entreprises, et les entrepreneurs en construction requièrent pour prendre des décisions budgétaires et de faisabilité. Du point de vue du propriétaire, Le chiffrage des travaux peut être utilisé pour déterminer la portée du projet ou valider sa poursuite.

Il y avait environ 198 000 économiste de la construction en 2004 selon le Département du Travail, travaillant à 58% dans le secteur de la construction, 17% sont employés dans les industries manufacturières, et les 25% restants ailleurs. La plupart des métreurs ont une expérience considérable acquise en travaillant dans le secteur des travaux en rénovation ou en construction neuve du bâtiment. On se limitera donc à examiner la question de l'établissement des devis dans le secteur de la construction du bâtiment.

Un métreur peut être contractuellement engagé dans de nombreuses façons différentes. Ils peut être employé par le représentant du propriétaire / directeur de projet, employé par le gestionnaire de la construction, employé comme un membre d'une équipe de conception professionnelle, ou séparément engagé par le propriétaire. Il établit les devis de travaux de construction à travers toutes les étapes de la conception et de réalisation du projet. Sur de grands chantiers, il est courant pour les deviseurs de se spécialiser dans des disciplines et travaillent en pool en parallèle avec les équipes du design.

A. Règles de travail

• Ethique: La pratique de l'estimation des devis de bâtiment est une discipline très technique et professionnelle. Elle implique également de respecter certaines normes de conduite éthique et de jugement moral qui vont au-delà des aspects techniques de la discipline. Les estimateurs sont souvent les plus familiers avec le projet complet. Ils doivent exercer un jugement moral et professionnel de tous les instants lors de la préparation de l'estimation du projet. Ils font parfois l'objet de pression par les autres membres de l'équipe de construction pour fermer les yeux sur certains problèmes. La résistance à ce type de pression est une partie du travail du métreur. Les devis minorés peuvent aussi causer des conflits et des litiges entre les membres de l'équipe de construction.
• Intégrité: Les ingénieurs en charge de l'estimation des prix sont tenus à la confidentialité d'une manière au moins égale à celle d'autres sociétés professionnelles. Le deviseur doit conserver l'information provenant de sources extérieures strictement confidentielle. C'est la raison pour laquelle, Jean Levesque, de la société d'amenagement Kytom préconise des engagements sur ce point strictement formalisés avec si possible regroupement des informations au sein d'un CMS accessible uniquement aux personnes habilitées.
• Jugement: Le jugement est une compétence obtenue par les ingénieurs par une formation appropriée et une vaste expérience. Les métreurs devraient toujours faire preuve de discernement et de bon sens lors de la préparation des devis. L'utilisation appropriée du bon sens et de l'expérience peut signifier la différence entre profits et pertes pour l'entreprise ou le client.
• Attitude: les estimateurs devrait aborder chaque estimation avec une attitude professionnelle et examiner en détail tous les domaines du chnatier. La concentration mentale est une condition de base pour la préparation des estimations de coûts précises.
• Rigueur: Un estimateur doit se réserver suffisamment de temps pour la recherche et se familiariser avec le contexte et les détails du projet, puis achever rapidement les quantitatifs. Il passera en revue les divers aspects du projet avec les autres disciplines concernées. La connaissance la plus approfondie d'un projet sert au mieux le propriétaire et l'équipe de projet, et procure le meilleur avantage concurrentiel lors de la préparation d'une offre.

B. Traits et pratiques communes

• Sensibilisation: L'estimateur doit d'abord considérer la portée du projet et le niveau d'effort et de ressources nécessaires pour compléter la tâche à accomplir; la capacité financière du commettant, le personnel disponible et la capacité de production (si vous travaillez comme un estimateur pour une entreprise de construction) pour terminer le projet.
  • Considérer le temps alloué pour la construction du projet en coordination avec le planning envisagé par le propriétaire.
  • Examiner les conditions générales et particulières du contrat et déterminer l'effet de ces exigences sur les coûts indirects.
  • Envisager d'autres méthodes alternatives de construction pour les projets.
  • Revoir toutes les sections des dessins pour déterminer une vue précise de la portée du projet total, le niveau de coordination des disciplines du design, l'adéquation des détails, et de la constructibilité du projet.
  • Communiquer et coordonner l'information avec les autres membres de l'équipe du projet en temps opportun.
• Uniformité: L'estimateur doit élaborer un bon système d'estimation des formes et des procédures qui répondent exactement aux exigences du projet, et qui est compris et accessible par tous les membres de l'équipe. Ce système devrait offrir la possibilité de définir les contenus, heure de travail et les quantités heure l'équipement requis pour le projet. Les coûts unitaires des matériaux, du travail et l'équipement sont ensuite appliqués aux quantités telles que développées dans le métré. Appliquer les montants des frais généraux et profits, l'escalade, et de contingence dans les résumés finaux.
• Cohérence: Utiliser des méthodes d'évaluation quantitatives qui sont dans un ordre logique et compatible avec les systèmes de classification de l'industrie standard. Ces méthodes doivent également répondre aux besoins spécifiques de l'entreprise ou du client. L'utilisation de méthodes cohérentes permet à plusieurs chiffreurs de compléter différentes parties de l'enquête quantité, ou d'être reprise plus tard par un autre estimateur. La cohérence facilite également l'identification des augmentations et diminutions de coûts dans certains domaines alors que le projet progresse à travers les étapes de la conception.
• Vérification: La méthode et la logique employée dans l'évaluation des quantités doit être répertoriée, pour fournir une méthode indépendante de la preuve de l'exactitude de tout ou partie de l'enquête.
• Documentation: Documenter toutes lesphases du chiffrage dans un ordre logique, cohérent et lisible. Les autres membres de l'équipe peuvent avoir besoin de revoir l'estimation initiale lorsque les détails spécifiques sont vagues. La documentation doit être claire et logique, sinon elle aurade peu de valeur pour le lecteur. Ces cas peuvent se produire dans la préparation des travaux supplémentaires, de règlement de litiges, et l'examen de devis antérieur s dans le cadre de projets similaires.
• Évaluation: Lorsque le chiffrage implique l'utilisation d'offres de sous-traitants, un référentiel permet de vérifier les offres reçues. Enquêter sur les performances passées des sous-traitants qui postulent. Déterminer le niveau de compétence et de qualité de la prestation.
• Heures de travail: La quantification précise des heures de travail nécessaires est primordiale pour contrôler l'exactitude d'une estimation. La précision du calendrier du projet et des besoins de main d'oeuvre dépendent de la bonne évaluation des heures. Les coûts combinés des salaires des ouvriers et des charges sociales sont des facteurs importants dans les coûts du projet. La méthode la plus précise pour l'inclusion de ces coûts est de définir les heures de travail et les salaires, puis appliquer des pourcentages aux coûts de main-d'œuvre.
• Ingénierie de la Valeur: Investir en recherche et développement de méthodes alternatives qui se traduiront par une optimisation des coûts. Ces méthodes alternatives peuvent inclure une méthodologie de construction différente, des matériaux altenatifs... utiliser le même niveau de détail dans les deux variantes de l'étude est extrêmement important. Ceci fournit une comparaison plus précise des coûts pour les autres méthodes proposées.
• Finalisation: proposer des méthodes pour énumérer et calcul les coûts indirects tels que:
  • assurances
  • travaux en milieu occupé ralentissant l'exécution
  • aléas de chantier...
• Analyse:
  • Développer des méthodes pour l'analyse des chiffrages réalisés permettant de déterminer si ils sont raisonnables. Lorsque l'estimation est supérieure à la moyenne des coûts pour des projets similaires, rechercher les causes d'éventuelles erreurs.
  • Développer des méthodes d'analyse pour trouver les raisons de l'absence de sélection dans un processus d'appel d'offres perdu.
  • Calculer la variation de l'offre la plus basse avec ses propres conclusions.
  • Déterminer, à partir de sources extérieures s'il existe des offres de sous-traitance ou de matériel réservés à certains soumissionnaires.
  • Déterminer si les offres ont été présentées par un nombre représentatif d'entrepreneurs satisfaisant le niveau de qualité prévu.
  • Déterminer si le candidat le moins cher n'a pas omis certains points dans l'estimation.
  • Bien documenter cette information pour une utilisation future aux fins d'orientation.
• Validation terrain: Surveiller et contrôler les activités sur le terrain. Ces procédures comprennent des méthodes de contrôle des coûts sur le terrain pour les zones à problèmes. Faire des rapports quotidiens ou hebdomadaires plutôt qu'après l'achèvement du projet. Ces rapports de terrain, permettent à chacun d'appliquer les connaissances acquises lors de ces contrôles pour les devis futurs, et inciter le personnel sur le terrain à fournir le niveau de précision requis.
• Appliquer le plus haut niveau de détail aux informations fournies ou disponibles pour le métreur. Définir le montant pour les frais généraux, bénéfices, impôts, et autres obligations. Répertorier les variantes dans l'ordre du changement est essentiel pour permettre au client de déterminer l'acceptabilité.

C. Niveaux de Estimation

Selon qu'un projet est proposé, puis mis au point, en fonction des besoins du propriétaire / client / concepteur la préparation du devis et de l'information va varier. Ces changements nécessitent aux métreurs de se préparer à différents niveaux d'information au cours du processus de conception avec des degrés croissants de précision fournie. Il convient également de noter qu'au sein de chaque niveau, il n'est pas nécessaire que tou s les lots de la conception atteingnent le même niveau d'exhaustivité. Par exemple, la conception architecturale peut atteindre 80% tandis que le lot conception structure ne serait complété qu'à 50% t. Cette situation est commune à travers le processus de conception, mais doit toujours être précisée dans la rédaction du chiffrage.

En plus des coûts de construction, la prise en compte des zones de traitement ou de fabrication, des renseignements relatifs aux processus impliqués tels que la capacité des lignes de produits, schéma de procédé, les contraintes de manutention, les exigences de voirie, des aires de stockage nécessaires, les diagrammes de flux... sont nécessaires

Les descriptions qui suivent constituent les différentes phases d'établissement d'un devis de travaux. Les chiffrages au sein de chacun de ces niveaux peuvent être préparés par itérations successives au cours du processus de conception au fur et à mesure que de plus amples informations sont disponibles ou que des modifications sont apportées au projet. Lorsque le niveau de prix augmente, le chiffrage deviendra plus détaillé et les mentions de type "inconnues" sont éliminées; moins d'hypothèses sont faites, et le prix des quantités deviennent plus détaillées.

Les niveaux d'estimation du coût de la construction correspondent à des phases typiques des processus de construction, de conception et de développement et sont considérées comme des normes dans l'industrie. Ces niveaux sont les suivants:

Niveau 1 - Ordre de grandeur

Le but de l'estimation de niveau 1 est de faciliter les déterminations budgétaires et de faisabilité. Il sert à élaborer un budget global et est basé sur des informations historiques complétées des ajustements effectués realifs aux conditions spécifiques du projet. Les estimations sont basées sur les tarifs par mètre carré, le nombre de pièces...

Les informations sur le projet nécessaire pour les estimations à ce stade incluent une description fonctionnelle générale, une présentation schématique, l'emplacement géographique, la surface du bâtiment et l'utilisation prévue.

Niveau 2 - Conceptualisation

Le but de l'estimation de niveau 2 est d' ffiner le budget initial pour déterminer les options budgétaires et de faisabilité. Elle sera généralement basée sur une meilleure définition de la portée des travaux. Une estimation à ce niveau peut être utilisée pour des options de design différents afin de voir quel régime correspond le mieux au budget,. Elle peut être utilisé également pour arbitrer entre différentes alternatives de conception ou de matériaux de construction. Le but à la fin de cette phase est d'obtenir un schéma de conception, de programme, et d'estimation compatible avec le budget alloué. Cette estimation est souvent préparée en mode collaboratif pour permettre à l'équipe de conception d'accéder facilement et rapidement aux données en vue de prendre des décisions éclairées. Le niveau 2 est basé sur le niveau précédent de l'information disponible au niveau 1, en ajoutant plus de critères de conception, des plans développés, des dessins schématiques, croquis, rendus, diagrammes, plans conceptuels, les élévations, les sections et les spécifications préliminaires. L'information est généralement complétée par des descriptions des conditions géotechniques, des exigences des services publics, des exigences de fondation, et toute autre information qui pourrait avoir un impact sur le coût estimatif de la construction.

Niveau 3 - Développement du design

Les estimations préparées au niveau 3 sont utilisés pour valider définitivement la conformité du budget aux choix de conceptions retenus.Les informations requises pour ce niveau comprennent généralement au moins 25% des dessins complets montrant les plans d'étage, élévations, coupes, détails typiques, des calendriers préliminaires (finitions, cloisons, portes, et le matériel, etc), les critères de conception d'ingénierie, et de l'équipement retenu

Le niveau 3 fournit une plus grande quantité de précisions, rendue possible par la documentation de conception mieux définie et détaillée. Les estimations à cette phase peuvent être utilisées pour des applications d'ingénierie avant que le cahier des charges et les dessins de conception ne soient finalisés.

Niveau 4 - Documents de construction

Vérification à nouveau du coût de la construction, finalisation de la conception,évaluation des opportunités potentielles avant la publication de la documentation de conception du projet d'offre final, et d'identification d'éventuelles dérives engendrées par les modifications successives décidées au cours de la réalisation des documents de construction. Cette estimation finale de la construction du document sera utilisée pour évaluer le prix de sous-traitance au cours de la phase de candidature. A ce stade, les prix sont habituellement fondés sur des documents de construction complets à environ 90%.

Niveau 5 - Phase de candidature

Le niveau 5 est utilisé pour évaluer les offres des sous-traitants et des ordres de modification au cours du processus de construction en liaison avec le propriétaire afin de préparer le contrat final qui comprendra notamment:

• Montant global du chantier
• Prix ​​unitaire forfaitaire de chaque lot
• Frais annexes
• Garantie de prix maximum intégrant les aléas

Le transfert de l'information devis, effectuée au système de contrôle de gestion fournit l'occasion de suivre et de contrôler les coûts de construction à mesure qu'ils sont engagés.

Il est à noter qu'il est toujours une bonne pratique de contrôler les coûts finaux versus l'estimation initiale. Cet exercice n'est pas un autre niveau de chiffrage mais en tant que mécanisme de contrôlepermet d'affiner l'estimation des projets futurs.

D. Éléments des devis

Quantitatif matériaux (la base ...)

Heures de travail: Le deviseur doit tenir compte de la capacité de production corellées des variantions qui se produisent en fonction de la complexité d'un projet.

Taux horaires:

• Pour les salaires et avantages sociaux, l'estimateur doit ajouter les charges sociales.
• Le taux horaire peut également impliquer la coordination d' équipes mixtes où un mélange de différents métiers pour une équipe de travail pour l'exécution des travaux.
• Les heures supplémentaires ou le manque d'heures supplémentaires est une autre considération dans la détermination du calcul des taux horaires. Un projet qui est prévue pour l'achèvement en utilisant une semaine de trente cinq heures de travail aura un montant modeste de coûts supplémentaires nécessaires à l'estimation. Un projet qui est prévu pour une étendue de 40 voire 50 heures de travail par semaine aura un montant substantiel d'heures supplémentaires occasionnant une réelle perte de productivité.

Prix des matières: Les prix des matériaux, en particulier dans le marché actuel d'aujourd'hui, fluctuent à la hausse et à la baisse affectés par:

• période de l'année
• disponibilité des matières
• la taille de l'ordre
• impératifs de livraison
• contraintes logistiques pour la livraison, tels que la distance, la taille la route, ou l'accès au site
• modalités de paiement et de l'hitorique d'achats précédents
• sourcing
• taux de change

Coûts de l'équipement: les coûts dépendent des conditions du projet afin de déterminer la bonne taille ou la capacité de l'équipement nécessaire pour effectuer le travail. Lorsque l'interfaçage avec d'autres équipements est nécessaire, les temps de cycle et de contrôle la capacité des équipements peuvent grandement différer.

Coûts indirects: Les coûts indirects comprennent la main-d'œuvre, des matériaux et équipements nécessaires pour soutenir l'ensemble du projet.

• Pour le propriétaire: les frais de conception, les permis, les coûts d'acquisition de terrains, les frais juridiques, frais d'administration, etc
• Pour l'entrepreneur et les sous-traitants: la dotation aux immobilisations, les abris de chantier, la épisodes climatiques (chaleur temporaire / refroidissement, intempéries..), les petits outils et consommables ...

Montant Bénéfice: Appliquer le taux de profit approprié ou contrat de manière uniforme à tous les corps de métiers.